「干货」买房是门技术活!在泰国购买期房都需要注意些什么?_国内楼市_资讯_小周特价房

「干货」买房是门技术活!在泰国购买期房都需要注意些什么?

发布日期:2019-08-14浏览次数:0

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在曼谷购买全新的期房公寓,无疑为投资客和自住者提供了诸多优势。其中包括:较低的首付比例,以及在交房过户之前赚取资本增值。(注:由于曼谷的市场规范度更高、开发商实力更强,所以通常曼谷公寓比泰国其它城市公寓的首付比例要更低。)

然而,并不是所有的期房都是良好的投资,建议买家进行仔细的市场调查,选择同地段上竞争优势明显的楼盘。

曼谷是一个很大的城市,大曼谷(The Greater Bangkok)范围内有很多楼盘。本文将为投资客和自住者提供3个重要的考量因素,来帮助买家做出更明智和更安全的购买决策。

曼谷各大住宅区

越新的楼盘售价越贵

这一点与国内截然相反。

在国内,同地段上,现房住宅的售价通常高于期房;有楼龄的住宅,市场价也不会比周边的新住宅便宜很多。而在曼谷,即便是同一地段,不同公寓之间的差价也可能会十分巨大。

通常,曼谷全新期房公寓的售价往往比周边现房公寓的售价更加昂贵(基于每平方米),尤其是与该地段上较老的公寓相比。这是由诸多因素造成的,其中最为关键的因素是地价连年上涨导致开发成本骤增,以及公寓的产品定位、档次和人们对公寓的要求越来越高,如楼盘外观、室内装修、配套设施种类等等。

那么,现房公寓是更加划算的投资?不一定。

老公寓的单价虽然较低,但通常面积颇大,很多一房一厅甚至都有80~120平方米,所以总价也并不便宜。其次,老公寓的户型通常不是很好,空间规划较差,窗户也比较小(基本没有全落地窗),房间的净高也偏低,外加公寓的配套设施大多已经陈旧、老化或已经“跟不上时代”,所以无论是自住还是今后出租,老公寓都难以满足当今人们对居住品质的要求,在租赁和转售市场上也都面临重重压力。此外,老公寓的维护成本也较高,不仅房间内或许需要全面翻新,大楼维修基金或许也需二三次地补交。

当然,并不是所有的老公寓都不适合购买。楼盘设计没有过时的、配套设施没有落伍的、户型良好采光超卓的、物业维护较好、折旧较少的老公寓仍可在考虑范围内。一般情况下,可考虑购买的中档至中高档公寓的楼龄不应超过5~8年;奢华至超奢华档次公寓的楼龄则可拉长至10年甚至更久。

5年也是一个比较好的公寓转售时机。交房过户5年之后,不仅交易税费降低了不少,还获得了5年期的租金回报以及资本增值。

最后,需要注意的是,购买现房公寓也就意味着需要一次性付清全款,没有期房公寓分期付款的优势。

曼谷殿堂级地段 Rajadamri

一栋楼中,并非每户的价值都均等

开发商在定价一个楼盘时,有些房间会高于均价不少,有些房间会持平均价,而有些房间则会低于均价。因此,在一栋期房公寓中,户与户之间每平米的定价可能会有很大差异

这种差异主要归因于三个原因:

楼层

楼层越高,售价越贵。总价最高的大面积户型,如大平层,通常都位于公寓顶楼,每平方米单价也通常是整栋楼之冠。注意:泰国人忌讳数字6和13,在海外投资,应入乡随俗。

景观

景观为王。有些朝向的景观会显著优于其它朝向,如河景、绿地/公园景观、开阔无遮挡的城市景观;有些朝向的视野则会被周围其它建筑所遮挡,景观好的户型会比景观普普或视野有遮挡的户型更受欢迎,也更具含金量。当各个朝向的景观没有太大差异时,朝北和朝东则是首选。

户型

目前绝大多数期房公寓的户型均为大小不一的一房至三房。有些户型比其它户型更受欢迎的原因不仅是因为设计优良,还可能非常“稀缺”,如一层仅一至两户。小面积的两房是目前市面上较为受欢迎的户型,因为不仅满足了两房的功能性,总价也更低。

曼谷殿堂级地段 Wireless Road

抓住购买时机,时间就是一切!

对于大型高层公寓,曼谷开发商的标准做法是:随着时间推移逐渐上调待售房源的售价。这些调价策略通常有一定的周期,如样板房正式开放时的售价比纯粹卖图纸的预售期售价上调,或每6个月上调一次,或当去化率达到了特定的百分比之后上调。

每次价格上调的幅度通常介于5%~15%之间,这也就意味着总价可能会大幅上涨,今后的租金回报率也会有所降低。为了保障楼盘的声誉和现有业主的利益,通常,开发商在涨价后将不再会降至曾经的售价。

预售期

开发商在预售期渴望通过预售会快速去化(样板房已开放或纯粹卖图纸),常常会给出最低的价格或最大的折扣。

施工中/竣工前

因为首付比例较低,往往会诱使买家冲动购买。然而,在临近交房过户的时期,有些人会仔细斟酌自己的财务或个人情况,并转售他们的购房合同(楼花)。如果楼盘还未售罄,这些转售房源的价格通常会比开发商在售房源的价格更低。

交房过户后

当完成了产权交割,转售房产将会涉及相应的交易税费,房价也会相应抬高。如果楼盘还未售罄,此时开发商的在售房源售价通常会更具竞争力。

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在人民币在岸离岸双双破7、泰铢资产一路升值的国际环境下,一个理性的投资者,应放下国内固有的投资观念,了解当地的居住需求、投资偏好和城市发展动态,结合自身的财务状况,并拥有足够的胆识,才能挑选到最适合自己的精品物业。

御宅控团队不仅能为您把关,甄选出最适合您的优质楼盘,同时还可以帮您装修布置新竣工的公寓,提升物业的租赁和转售竞争力,根据您的实际情况和专业可靠的建议帮您在泰国安一个家。


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