政策再次收紧,楼市回暖趋停?听听博鳌专家怎么说_国内楼市_资讯_小周特价房

政策再次收紧,楼市回暖趋停?听听博鳌专家怎么说

发布日期:2019-08-12浏览次数:0

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​7月30日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作,审议《中国共产党问责条例》和《关于十九届中央第三轮巡视情况的综合报告》。

其中提到房地产的部分,除了坚持房住不炒,落实房地产长效管理机制之外,亮点是多了一句“不将房地产作为短期刺激经济的手段。”

中央政治局会议是观察宏观政策方向的窗口,对于房地产市场的定位,会议提出了44字要求:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

回顾最近半年来的两次政治局会议,都提到了“房住不炒”,从过往的经验上看,每每经济遇到困难时,房地产往往发挥着稳定剂的作用,比如08、09年,15年等。但在经济面临较大下行压力的今天,很多人推测,国家很可能通过激活楼市提振经济,从政治局会议中可以解读出以下三点:

1、房住不炒的定位,没有变,也不能变,这一点是中国的楼市政策。

2、必须改变遇到经济下行、增长乏力,就依靠房地产拉动的习惯性思维。

3、破除经济增长路径依赖,破除房地产依赖,破除土地财政依赖,另辟蹊径,中国经济会有更健康的发展。

此次会议进一步明确了房地产的市场角色,即房地产不应是刺激经济的工具,各地对于房地产市场的定位,依然需要强化其消费品的概念,即“房子是用来住的,不是用来炒的”。各地发展房地产业务,要更多考虑房地产背后的消费需求,而不应该和经济刺激等做过多的挂钩。

调控政策再次收紧,楼市回暖渐趋停止。很多人因此看衰房地产未来境况。那么,这是否意味着房地产已无发展空间?


8月7日,中国房地产最高规格的论坛、地产界奥斯卡——博鳌房地产论坛,在海南陵水蓝湾威斯汀酒店正式开幕。数百位地产人结合当下形势,探讨严格调控下的中国房地产业新变局。我们截选了其中一些观点,仅供大家参考。

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邱晓华:严调控下的房地产未来仍有空间

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邱晓华

国家统计局原局长

阳光资产首席战略官

从两年前开始的这一场房地产宏观调控,从限购、限贷到限价,以及采取各种其他的行政措施,可以说严厉的程度大大高于往年,这场严厉的调控至今为止可以说正在改变市场的预期,也正在改变地产商的命运。

从政策面预期未来,下半年可能会逐步有所改变,所以地产投资的速度会放缓,这是一个总的看法。

地产投资与经济增长的关系十分密切,从这两者的关系出发来预计未来的地产形势,无论宏观调控如何严厉,房地产增长的趋势不会改变,因为政府政策的底线是要平稳、健康的发展。

从这个意义上来说,地产投资的前景未必就是不好的,可能改变的只是结构,改变的只是速度,但是不会改变整个发展的态势。

从中国未来的市场前景来看,房地产仍然有成长的空间,三大因素支撑,依靠房地产扩大内需仍有较大的空间。

第一是居民杠杆率有空间,2018年居民杠杆率为50%,按照过去8年平均提高3到5个百分点的节奏计算,仍有4到5年的上升空间,日本1990年的居民杠杆率是70%,今天中国的居民杠杆率才50%,因此从居民杠杆率的角度来看,这方面并没有到天花板。

第二是中国居民的储蓄率仍然高于其他的国家,从储蓄转化为投资的角度来说,仍然还有比较坚实的物质的基础。

第三是城镇化仍有空间,从目前年均新增1600万城市人口和500万套棚户区改造以及其它改善性需求来看,房地产刚需依然是比较稳健的,因此从这个角度来说,我们不要对房地产市场空间失去信心。

房地产市场仍然有空间,从城镇化和改善性需求角度来看,我们可以说它还没有完全消失,从2018年到2025年这个新进程,还有1亿人要进入城市,这是城市群建设带来的,从25-40岁购房主力人口减少2800万,但是如果从城镇住房配套率,从75%提升到90%,还有5000万套改善性的需求,按照每年500到600万套来讲,仍然能够提供8年左右的需求。

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吴建斌:盘活资产,加强运营

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△吴建斌

阳光控股执行董事

全球合伙人

阳光城集团执行副总裁

面对当前的融资难的形势,我们还有哪些融资工具可以用?我们的企业还能做些什么?当前的政策背景是不用重复的,大家都知道有五限的政策,现在还在执行中,一城一策的政策有些城市在落实,有些城市并没有落地。

在这种大的背景之下,我们的金融市场跟当前的政策是紧紧相吻合的,政策有需要,金融方面就要做一些安排,所以2018年通过资管平台的融资已经停了,今年5月份的23号文对信托融资或者信托通道的融资又做了一些限制。

但在这样的情况下,融资难,企业要发展,更多的企业要维持它的可持续发展,或者当前情况下是要生存下去,怎么办?

我大概有几个方面的建议,第一方面的建议是,能用的融资工具,尽可能把工作做得更细一点,无论是跟银行对接,还是跟监管部门的审批申请,工作要细一点,争取能保证的尽可能保证好。不要在这些环节上再出一些问题,所以把融资的工具尽可能用足。

第二方面是静观其变,房地产是一个周期性的行业,周期性十分明显,我们总结过去这么多年,房地产大约是每三年一个周期。

确实有的阶段非常难,很快可能市场在最困难的时候又看到了希望。窗口一打开,当这个窗口打开之后时间很短,要抓住这个时间。在静观其变这个时间要做什么呢?要积极盘活资产。

第三是控预期。房地产为什么让自己越来越难受呢?可能是预期太高了,今年半年报披露的情况来看,有一些公司的增长还有50%,特别是一些中小的公司。所以在这种情况下,你的投资量就很大,你的资金又没回来,你只是加杠杆,银行的融资不像原来那么畅通,杠杆是加不上去的,这是我们对未来的预期要做适当的调整。

第四是控增长。增长和预期是差不多的,各位专家早上的观点我非常认同,15万亿是一个去年达到的目标,未来能不能达到16万亿、17万亿,大家都不敢说。所以有可能会出现在一个高位上的横盘,也就是说15万亿到20万亿之间。

在短期内怎么样让房企渡过难关,这是当务之急,所有房企都面临这样的问题,是刻不容缓的。但从长期来讲,房地产公司如果对未来的预期的判断是一致的,对未来的增长我们也不要有太高的预期,在这样的前提下,我们应该是企业内部关起门,夯实我们的管理。往往在经济不好的情况下,或者运营不好的情况下,正是我们夯实运营管理最好的时机。

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巴曙松:中国城镇化持续提升,房地产空间可观

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△巴曙松

中国银行业协会首席经济学家

北京大学汇丰金融研究院执行院长

中国的城市化如果分省、市、区来算,不同的地区差异非常大,有的地区的城市化率已经上升到了80%多,接近90%,有的才40%多,这也是一个典型的大经济体在城镇化内部推进的分化和差异。

从中国城市化的走势来看,伴随着城市化路线、方式的变化,我们看到在不同时期重点不一样。2000年到2010年这10年,我们看到流入人口增量,主要向东南沿海聚集。

在2017-2018年我们看到人员在回流,反映到城市化上来说,人口的流入不全部流入东部沿海城市,中部地区的一些城市也会有人口流入,这样就形成几大城市群的格局。

我们通过一些城市化的研究来看,按照30万以上人口城市的人口流动格局,在未来这段时间会呈现出一个东西梯度,原来的分化向多中心发展的格局。所以这10年从60%左右提高到70%到72%的阶段,我们城镇人口有可能会增加差不多2亿。

所以未来可能小城镇会保持比较平稳的状况,然后大城市会有持续的人口占比的上升,或者说小城平稳、大城发育的特征。而且从增量来看,可能主要集中在一些主要的城市群和它的核心城市。

从城市群为主要载体的城市化阶段,主要的核心城市群引领,然后逐步形成一个新的城市群的结构。所以这10年是中国的城镇化模式、城镇化结构开始出现调整的大背景。

而且从趋势来看,也不是说城镇化率越高的国家就越富裕,城镇化到一定阶段之后,它是否会带动财富的积累,还要看它的城镇化的路径,城市是否能够包容式地把这一部分流入的人群,成为这个城市的积极的增长的推动力量。

如果把全国的城市化率、区域的差异再做一个大致的推演,按照这个模式做一个测算,我们看到区域分化的特点会继续存在,呈现出一个梯次发展的趋势,在这个过程中,核心城市会成为城市群发展的中心带动力量,以城市群为载体,在推动中国的城镇化继续有一定提升,在快速城镇化的后续阶段,还会有一定的增长空间。

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贾康:房地产税立法走三年五年、八年十年都不新鲜

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△贾康

华夏新供给经济学研究院首席经济学家

房地产税有助于房地产建立长效机制,其改革是不可回避的,但也是改革的“硬骨头”。

而房地产税真正的落实,房地产税立法在本届人大任期之内启动,剩下还有三年多的时间,启动立法要走多长时间现在不好判断,一审一直到三审,我估计在激烈讨论下极大可能还会推到四审……这个过程走三年五年、八年十年都不新鲜。

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陈启宗:中国消费只会上升 商业地产也一定会好

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△陈启宗

恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长

高档商业房地产模式需要坚持5个基因。

第一是地点必须要最好,第二是必须够大,第三是规划的条件必须是能够盖出好东西来,第四是设计,第五是建筑必须好。这5个基因是非常重要的,这个商业模式是能够持续的,也是理性的、合理的。中国是一个很大的市场,总的来说房地产的价格是往上走的,可能一两年内有下跌的可能性,但是长远来说,中国的消费只会上升,所以商业房地产也一定会好。

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樊纲:房地产的需求还在增长 并没有消失

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△樊纲

中国经济体制改革研究会副会长

国民经济研究所所长

近期有些经济学家认为国内未来增长速度下降,需求侧也随之消失,特别是住房的需求。从近几年的情况来看并不是需求没有了,目前一年的房地产销售额达到15万亿,说明需求还在增长,如果没有一些抑制措施,可能还会增长得更快一点。

在中国城市化进程中,小城镇、县城、省城等人口迁移性需求是这个阶段的重要组成部分。目前政府对这些方面的需求进行了压制,对外地人实行限购措施。但如果这方面需求逐步释放,人们购房的需求还是旺盛的,所以目前房地产价格还会不断地上涨,特别是一二线城市,因为这与需求密切相关。

建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖:

目前来看,地产债压力集中出现在今年三季度和四季度之初。从2019年7月份到2020年7月份,将会有如下这些金额的到期要偿还的债券的数量,7月份有407亿,最高的出现在今年九十月份,分别有502和559亿,但总体来看比较均衡。

到2020年初,我们知道这个到期跟当时的发行是有关的,大多数债券会选择整数年期发行期,半年期的有但相对较少,一二月份还款压力较低,因为当时发行数量相对较少。

融资金额较大恰恰说明过去一两年的时间里面,债券市场尤其是境外债券市场显著回暖。

京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家沈建光:

信托融资是本次政策收紧的一个重点,今后对信托这一块调控会越来越严。信托产品发行金额占比当中,房地产基本维持在40%到50%。主要的信托的资金去向,接近一半流到房地产,还有20%左右流到金融,这部分可能最终也是进入房地产。

今年到目前为止,房企在海外已经发了400多亿美元的债,但实际上净融资额还是负的。说明发新的债还不够还旧的债,所以这样还债的压力是很明显上升,而且看到融资成本也在上升,其实是从五六月份开始的,严厉的调控的影响已经全面展现。

这才是刚刚开始,接下来我觉得这对房地产的调控,资金链的全面收紧,反映到价格、销售还有一段时间。

博鳌房地产论坛源于2001年8月,已经连续成功举办十八届,是中国房地产全行业规格最高、最权威、规模最大、影响广泛深入的专业论坛,业界精英齐聚一堂,讨论房地产市场未来走向,输出对于市场的不同见解,比较具有参考价值。

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