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调控之下,南京的买房机会和风险?

发布日期:2019-08-12浏览次数:0

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今天下午2点,城市研究专家 Mr 阳光与70多位粉丝,分享了“2019年,南京的购房机会和风险!”。买房粉丝频频提出如何买房、置换等问题。

热点话题:

  • 毛衣战的宏观影响,失业率有所抬升,但不用担心。
  • 人民币破7,对房价的影响。
  • 钱多地少,房地产本质没有变。
  • 调控之下,如何买房?


01

毛衣战的宏观影响


2018年,受内、外部宏观经济调控影响,穿透产品看资产,股票质押低至20%、信托、私募等理财产品逾期等等。包括黄金,都不是保值增值最好的。我们的投资是相对跑赢,而不是具有绝对意义。

据统计,失业率从2018年的4.8%上涨到5%以上。全世界世道都不好,西班牙马德里的高才生都要去酒吧端盘子,中国就业形势比较严峻,但不会出问题。

多开发新城区,农村改造城市,就会带动就业率。更多的人从农村来到城市,促进城市产业发展,基础设施都会上来。比如说:英格兰到苏格兰交通通道寥寥,基础建设一般,与中国相差甚远。



人民币破7,四个影响:

  • 货币贬值
  • 资产转移
  • 资产结构调整
  • 房价影响


人民币破7,意思是:用人民币计价的所有东西,都贬值。资产转移,比如说外资在中国投了一亿,一年赚10%,如果人民币跌了10%,一年白投资了。这样一来,降低了在中国投资,趋势还比较明显。

资产结构调整:人民币破7以后,留学、移民、卖海外房产最兴奋,因为这个时候,会有人考虑把自己的资产变成美元资产、英镑、欧元等等。

举例来说:很多一二线城市中产家庭,他们会想办法把其中的一部分转到国外。

房价影响:实际购买力下降,从货币的角度来说,房价在跌。但是,从结构调整的角度来说,其他投资的保值性更差,反而有利于一二线城市的核心地段房价。有更多人把钱从银行、理财项目拿出来买房。毕竟从国内资金转到国外是少量,如果量多,国家一定会管控。

02

地产调控


对房价真正的影响是分化:一二线城市有一定支撑,差的城市就一言难尽。

有些人对房价保值没有信心,主要看政府。中国依然是以土地财政为主的国家。一个城市的能力和底气来,自于土地还能卖多少钱。各城市公共财政收入、GDP:



此轮周期,人为拉长。本来2019年按调控来说,确实应该高峰向后衰落的时候,拦腰斩的调控是非完整调控,意味着,就算房价调控了,不代表不涨。



学区房最多就是不涨,跌的概率依然小。因为教育需求非常强烈,要看历年小孩出生情况动态变化。南京学历层次的整体提升,对教育的需求提升也非常大。

红色部分是主城区。江北的发展拉近跟主城的均价,大概需要15年的时间。因为江北新区偏核心区全是新房,主城是老破小。江北新区跟河西会有差距,但是跟主城差距不大。


如果把限售因素去掉,房子就会加快流动。2018年下半年至今的房价情况,苏州大涨,而南京一直很坚挺,房价波动最小。



对于苏州,涨的最多的是园区,而在南京,是学区房。每个城市驱动的因素不一样,所以最终的表现形式不一样。

03

调控之下,如何买房?


对于房地产,调控的时间拉长,钱多地少没有变。货币增长还是其他好多国家的总和。并没有因为大家都想买房子,土地就增加。钱多地少,决定了房产相对保值。

中国本质上房地产没有变,调控就是涨的慢一点。如果不买房,你会把钱放在什么地方?

决策3原则:

  • 增值-保值的预期;
  • 财富沉淀在哪里;
  • 除了房,还能买什么。



如果不知道如何买房,可以这样配置:奥体或江心洲一套,龙江学区房,江北新区投资一套,这三个地方都是开车20min左右到达。

不做房贷很吃亏。金融在房产中的具体表现:什么利率的情况下买、首付比例。想办法节省资金成本。买房人生3资产:杠杆波动性资产+资源资产+现金流资产

  • 杠杆波动性资产与人生阶段有关
  • 资源性资产与需求有关
  • 现金流资产与安全感、兜底性有关,产生现金流:工作、房租等


房产的目的性要明确,决策要有规划性。在卖二手房时,规划性和确定性要远远比多卖5万、10万重要的多。

如果是投资确定性比较强的房子,有明显涨幅回报,高杠杆反而越安全。而对于发展预期一般的房子,就算是低杠杆,相对而言,风险也较大。

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